跨村买宅基地合同有效吗？法院这样判，购地款能要回吗？

东莞东坑镇律获悉

根据本刊消息传来近日，湖南省益阳市资阳区人民法院经由法定程序审结了一起关于农村宅基地买卖合同的相关纠纷案件于此，认定其中非同一集体经济组织成员之间所进行的宅基地交易行为违反了法律的强制性规定，进而判决双方签订的那份《房屋地基买卖合同》为无效合同，同时判定卖方需要返还买方已经支付的数值为15万元的购地款项。此案件的审理过程明确了农村宅基地进行交易时的法律边界这一点，为这一类纠纷的处理情形提供了具有典型性的指引方向 。

案情回顾：跨村买地基陷入履约僵局

据了解，原告夏某，与被告郭某它俩，分属于不一样的农村集体经济组织。在2018年9月的时候，双方订立了《房屋地基买卖合同》，此合同约定，夏某要以20.5万元的价格东坑镇律师，去购买郭某名下某村的一处房屋地基。合同当中还约定，在签约的当日，夏某得支付15万元预付款，等到郭某把国土手续、建房证以及房屋过户手续全部办妥之后，再支付剩下的5.5万元；任何一方要是违约了，就得赔偿对方的全部经济损失，要是因为政府方面的原因，致使交易没办法完成，郭某就得无条件把全部资金退还给对方。

合同被签订之后，夏某依照约定支付了十五万元预付款，然而郭某始终都没能履行办理证件的义务，并且夏某也没有在涉及的那块土地上开始动工建造房屋。在经过多次协商却没有得到结果之后，夏某把郭某起诉到了法院，主张郭某懈怠于履行合同规定的义务，请求法院判决郭某把已经支付的款项全部退还并且支付相应的利息。在法庭审判过程中，郭某辩解称夏某没有支付剩余的款项构成了违约，反过来起诉要求夏某支付剩余款项以及利息。

法院判决：合同无效款项返还 双方过错利息不予支持

资阳区人民法院在进行审理之后得出这样的认为判定，案涉的那片土地是属于农村集体所有的性质，夏某并不属于该集体经济组织的成员范畴，他两个人所签订的那份《房屋地基买卖合同》是违反了法律法规当中的强制性规定的。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，以及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的条款规定，案涉的这份合同应当属于无效的情况。

法院表明，按照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，无效的民事法律行为从一开始就不存在法律方面的约束力，凭借该行为获取的财产应当给予返还，存在过错的一方需要赔偿对方因这一行为而遭受的损失，各方都存在过错的话，应当各自承担与之相应的责任。在本案当中，由合同使得郭某取得的15万元购地款要返还给夏某。鉴于签订合同之际，双方都明明知道交易的标的乃是农村宅基地，并且清晰知晓双方属于不同的集体经济组织，对于合同无效双方都存在过错，所以对于夏某所主张的那种资金占用利息是不予支持的。最终，法院依照法律判决郭某返还夏某购地款15万元，这个案件目前已经发生法律效力。

东莞东坑律师说法：宅基地交易需满足五大条件

针对于此案所暴露出的，有关农村宅基地交易方面的法律问题，北京德恒（太原）东莞东坑律师事务所的高级合伙人，同时也是本刊法律顾问的党宇红，结合相关的法律法规，针对农村宅基地买卖的合法条件以及潜在风险，进行了详细的解读。党宇红表明，宅基地是属于农民集体所拥有的，农民仅仅只享有使用权，并且其流转交易是受到法律严格限制的。需要同时满足以下这些条件，才是合法的宅基地及地上房屋买卖条件：其一，买卖双方得是同一农村集体经济组织成员；其二，买方没有宅基地，还得完全契合不符合分户、外来人口落户等村集体规划要求；其三，房屋已经取得不动产权证，还完成了登记这件事；其四，宅基地使用权以及房屋所有权得一起加以转让东莞东坑律师，单独流转宅基地是被禁止的；其五，交易要经过村集体经济组织同意，并且还要报乡（镇）人民政府批准才行。在本案当中，夏某和郭某分属于不同的集体经济组织，不符合交易主体资格所要求的条件，他们之间的买卖合同从一开始就是没有法律效力的。党宇红专门特别作出提醒，集体经济组织之外的人员去购买农村宅基地以及地上房屋，是存在极大的法律方面和经济方面风险的。这样的一些买卖合同，常常会被法院认定为是无效的，购房人没有办法完成房屋过户登记，也没办法取得合法产权。与此同时，尽管已经支付的购房款能够主张去返还，可是在司法实践当中，存在卖方没有履行能力、款项转移隐匿等情况，致使购房人面临钱款难以追回的风险，甚至有可能陷入“房财两空”的困境。（李国峰 李月平）。

文章详见《政府法制》杂志2025期12月新闻刊

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