物业服务合同纠纷5大案例：未入住也要交物业费？法官来普法

东莞东坑镇律获悉

物业服务同居民生活紧密相连，直接关联千家万户生活质量，近些年来各类物业纠纷案件频繁发生，涉案金额虽说不大，然而却波及居民日常生活 。近日，《法治日报》记者得知，消息源自河南省周口市鹿邑县人民法院，该院从近些年审理的物业服务合同纠纷案件里，用心挑选了5起典型案例，走进社区展开宣传，全力发挥典型案例的引领示范以及预防教育作用，期望推动物业服务纠纷依据法律有效妥善化解，示范引导物业服务企业与业主依照法律诚信履约，推动构建良性互动、和谐稳定的社区关系。

未入住非拒交理由

按协议支付物业费

业主王某所在小区，由某物业公司提供物业服务，双方签订了《物业服务协议》，其中约定物业费为每月每平方米1.48元，王某房屋建筑面积为124.65㎡。自2020年5月10日起，王某未支付物业费，某物业公司遂将其诉至法院。该物业公司请求王某支付自2020年5月10日至2023年6月10日的物业费以及违约金。

王某辩称，自领取钥匙之后，便未曾去过小区亦未有过居住行为，对于无人居住的房屋，物业费理应按照五折进行收取 。

对于被告所提，因未入住，所以应减半收取物业费这一问题，法院经审理后认为，双方签订的《物业服务协议》第四条第(三)项明确规定，亦即因乙方原因致使房屋空置的话要按建筑面积全额交纳物业服务费，而民法典第九百四十四条第一款也曾规定，业主需要依照约定向物业服务人支付物业费，并且当物业服务人已然按照约定以及有关规定提供了服务时，业主是不可以依据未接受或者无需接受相关物业服务这个理由来拒绝支付物业费的。就此而言，法院对于王某所提出的抗辩理由，并不予以采纳相信，依据法律规定作出判决，判定王某向某物业公司支付与之相应的物业费，以及违约金 。

承办法官李杰作出解释，物业公司所提供的物业服务，是让全体业主都能受益的。房子交付以后，不管业主到底有没有入住，物业公司的相关工作都必然是需要正常开展的，部分房屋处于空置状态，并不会显著地让物业的工作量有所减少。那么，空置房屋的物业服务费可不可以减交呢？依据意思自治原则，在签订物业服务合同之际，如果合同当中存在相关约定的话，业主能够按照约定去享受空置房屋优惠物业费。部分地区要是有关于空置房屋物业服务费的政策，同样是能够参照相关政策来适用的。

自身原因没有收房

延迟期间费用自担

居住在某小区的何某是该小区业主，其房屋的建筑面积有141.02㎡ ，此小区是由某物业公司负责提供物业服务的，物业费标准为每月每平方米1.8元 ，由于何某从2023年11月1日开始就没有支付物业费 ，所以某物业公司把他起诉到了法院 ，要求他支付从2023年11月1日到2025年3月31日这段时间的物业费。

“没有收房,无需支付物业费。”何某辩称。

法院经审理得出这样的认定，涉案的房屋现今已然具备了能够交付的条件，并且通知的程序也展现出合法合规，何某是由于其个人方面的原因而没有去进行收房，这种情况对于物业费的收取并不会造影响。他所提出的抗辩理由，即没有收房所以不需要支付物业费，这与法院所查明的事实是不相符合的，于是依据法律规定作出判决，判定何某向某物业公司支付相应的物业费。

承办法官李杰作出解释，在物业服务合同纠纷当中，有不少的业主存在着困惑，他们觉得没有收房就未曾享受到物业服务，所以不应该支付物业费。在司法的实践情形之下，没有收房的状况下是否需要支付物业费，应当依据不同的情况来进行处理。要是确实因为房屋质量的问题不符合交房条件故而没有收房，那么质量整改期间的物业费应当由建设单位等主体来承担；要是房屋已经符合交房条件，而业主是因为自身的原因延迟收房，那么延迟收房期间的物业费就应由业主来承担 。提议众多业主，于开发商通告收房之后就积极去验房，要是发觉房屋存有质量方面的问题，就应当及时朝着建设单位去反馈，并且留存好相关的证据材料，以此来保护自身的合法权益。

前期合同有约束力

依法判决支付费用

在2017年4月的时候，有某物业公司，与某置业公司签订了前期物业管理服务合同，这份合同约定某物业公司要为某小区提供物业服务，其收费标准是，电梯房物业服务费每月每平方米1元。刘某是该小区业主，其房屋建筑面积为117.82㎡，由于刘某自2020年6月10日起便未支付物业费，所以某物业公司把刘某诉至法院，请求刘某支付2020年6月10日至2025年6月10日的物业费。

刘某辩称，某物业公司与涉案小区不存在物业服务合同关系，刘某从未见过前期物业管理服务合同，也没见过该物业公司对其进行公示，刘某对其中的合同内容不知情，对服务等级与标准不知情，对法律责任也不知情。

法院经过审理得出这样的看法，某物业公司跟某置业公司所签订的前期物业服务管理合同，对于全体业主而言都具备约束力。在签订该合同之后，某物业公司开展了物业管理服务工作，刘某身为业主，在前期已经实际缴纳了物业管理费，而他抗辩某物业公司与涉案小区不存在物业服务合同关系，这跟事实并不相符，于是依法判定刘某向某物业公司支付相应的物业费。

承办法官李翠翠作出解释，在业主、业主大会选聘物业公司之前，建设单位与物业公司签订的物业服务合同，被称作前期物业服务合同。依据民法典第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，均对业主具有法律约束力。于前期物业服务合同签订之际，业主常常尚未购得房屋，故而无法表达自身意志，然而，业主不可单单凭借自己未曾参与前期物业服务合同签订，以及以其不知情作为理由，来拒绝交纳物业费用。

业委会签服务合同

全体住户依法遵守

某小区存在业主委员会，在 2021 年的时候，业主委员会和某物业公司签订了物业管理服务合同，此合同约定某物业公司要为某小区给予物业服务，合同规定有效期限是从 2021 年 5 月 15 日开始一直到 2023 年 5 月 14 日结束。当合同到期之后，业主委员会又和某物业公司续签了物业管理服务合同，这份合同的有效期是从 2023 年 5 月 15 日至 2026 年 5 月 14 日。其收费标准是：住宅部分每个月每平方米是 1 元，商铺部分每个月每平方米为 1.5 元。业主吴某，与该小区两间商铺相关，其建筑面积总共为221.76㎡，自2021年5月15日起始，便不再支付物业费这一费用，基于此情况，某物业公司把吴某起诉至法院，提出请求，要求吴某支付从2021年5月15日开始计算，直至2024年11月14日期间的物业费。

吴某辩称，他不认拖欠物业费，因为他没有和某物业公司签订合同 。

经由法院进行审理后判定，某业主委员会同某物业公司所签订的物业管理服务合同，对于全体业主而言展现出具有一种约束力这件事情，吴某身为小区业主身份时，是会受到物业服务合同进行约束的这种情况，于是依据法律凭借此做出判决，让其向某物业公司去支付相应的物业费 。

承办法官李翠翠作出解释，业主委员会是经由业主大会依照法定程序选举而产生的，它属于业主用来行使共同管理权利的一种特别形式，还是业主大会的常设执行机构，在业主跟物业服务企业所产生的纠纷里头，时常会出现业主不认同业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同这种情形，探究其法律根源所在，就是合同相对性以及合同相对性的例外，从原则上来说，双方所订立的合同仅仅对双方当事人产生法律方面的约束力，要是想要对订立合同的当事人以外的主体产生法律约束力，那就必须得有法律的明确规定。站在物业服务合同订立这个角度而言，业主委员会才是同物业服务企业订立合同的实实在在的当事人，要是想对那些并未参与合同订立的业主产生法律方面的约束力，那就应当有清晰明确的法律规定。依据民法典第九百三十九条规定，建设单位依照法律规定与物业服务人订立的前期物业服务合同，还有业主委员会与业主大会依照法律规定选聘的物业服务人订立的物业服务合同，这二者对业主会具备法律方面的约束力。该规定明确了，物业服务合同对业主产生法律约束力，存在前提条件之一，那就是，选聘程序具有法定性，也就是说，业主委员会要与业主大会相应比例表决通过的，被选聘的物业服务企业签订合同，如此才会对全体业主产生法律约束力，在这个时候，业主不可以，以自己未与物业公司直接签订合同作为理由东坑镇律师，拒绝交纳物业费。

物业服务不符约定

酌情扣减部分费用

有个名为张某的人，他是某小区的业主，其房屋的建筑面积是109.47㎡，该小区是由某物业公司来提供物业服务的，物业费规定为每月每平方米1.3元，由于张某存在拖欠物业费的情况，于是某物业公司把他告到了法院，请求让他支付所拖欠的物业费。

张某声称，并非是自己不愿意缴纳物业费，而是小区所提供的服务存在欠缺达不到标准，其曾多次将问题予以反映，然而物业方面始终没有进行解决 。

法院查明,涉案小区存在垃圾清运不及时、道路积水严重等问题。

法院经过审理得出这样的认为，涉案的小区存在着上述所提及的那些问题，全面综合地去考虑某物业公司的履约程度，酌情判定从而确定张某需支付60%的物业费 。

法官刘锋作为承办人表示，业主负有主要的支付物业费义务，若业主只是凭借物业服务存有瑕疵这一理由，就拒绝交纳全部物业费，法院通常很难予以支持。要是物业服务的确存在瑕疵，在法院进行裁判时，会对瑕疵程度展开全面审查东莞东坑律师，依据民法典第五百九十二条第一款当中“当事人都违反有合同的，应当各自承担相应的责任”这样的规定，来对物业费实施扣减。当业主察觉到物业服务不符合约定之时，可以借助物业主管部门去督促或者责令其进行整改。要是整改之后，物业服务却依然达不到预先约定的标准，那么能够跟物业公司进行沟通协调去减少物业费用，要是协商没有成功，业主能够提起诉讼，去请求法院确认物业公司构成违约，并且减少物业费用。

民法典相关法条

第九百三十七条，物业服务合同，系物业服务人于物业服务区域内之作，即给业主供应建筑物及其附属设施之维修养护，还有环境卫生以及相关秩序之管理维护等物业服务，而业主缴纳物业费之合同。

第九百三十九条规定，建设单位按照法律规定与物业服务人订立的前期物业服务合同，还有业主委员会与业主大会依据法律规定选聘的物业服务人订立的物业服务合同，这些合同对于业主而言都具备法律约束力。

在第九百四十四条的限定之下，业主需要依据约定朝着物业服务人去支付物业费。当物业服务人已然按照预先的约定以及相关规定来提供服务之时，业主不能凭借未曾接受或者无需接受相关物业服务这样的缘由，进而拒绝支付物业费。

倘若业主违背约定，在逾期之时不支付物业费，那么物业服务人便可催告业主，要求其在合理的期限之内进行支付；当合理期限已经届满，业主依旧不支付的情况下，物业服务人能够提起诉讼，或者申请仲裁。

物业服务的相关人员，不可以采用让供电停止、让供水停止、让供热停止、让供燃停止等这样的方式，去催促缴纳物业费 。

第九条四百四十八条 ，在物业服务期限满了之后 ，业主呢没有按照相关规定去做出续聘或者另外聘请物业服务人的决断 ，这时物业服务人仍旧持续提供物业服务 ，那么之前的物业服务合同依然继续生效 ，不过呢服务期限却是没有明确固定时长的那种不定期状态 。

拥有相关权益的当事人，能够在任意时间解除那种没有明确约定期限的物业服务合同的，不过呢，必须要事先提前六十日，以书面形式去通知合同的另外一方才行。

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