青岛中院发布2024年商品房买卖合同

东莞东坑镇律获悉

半岛全媒体记者Yin 通讯员他 Zhu

为了进一步在商业住房市场中保持良好的秩序，并在11月12日帮助实现人民的和平中的梦想，中级人民法院于2024年举行了第11次新闻发布会，并发布了青岛中级法院的白皮书商业住房销售合同纠纷和典型案件的审判。 。

从2019年1月至2024年8月31日，青岛的两级法院接受了23,948项涉及商业住房销售合同的纠纷，并裁定了24,105起案件（包括旧股票）。从接受此案的情况来看，有19,585个商业住房预售合同纠纷，占81.78％； 2,286个商业住房销售合同纠纷，占9.55％； 1,106个商业住房保留合同纠纷，占4.62％； 971商业住房机构销售合同纠纷，委托销售合同纠纷的核算，核算971个商业住房机构销售合同纠纷，占1,106个商业住房预订合同纠纷，占1,106个商业住房保留合同纠纷，会计1,120商业住房合同纠纷纠纷，核算1,200份商业住房合同，占1,200个商业住房合同纠纷，占1,200商业住房合同，占1,200份商业住房合同，占1,200份商业住房合同，占1,200份商业住房合同，4.05％。从总体案件数量来看，与2019年相比，在2020年接受的病例数量显着增加，并且在2021年和2022年通过了案件数量，案件数量显示出下降趋势。自2023年以来，病例的数量再次显示出增长趋势。

青岛中级人民法院在过去四年中对城市法院的商业住房销售合同纠纷进行了分析，总结了关键问题，例如有效性纠纷，绩效纠纷和终止商业住房销售审判中的纠纷合同，并指出在案件的审判期间，当事各方发现他们在法律意识，合同精神，标准化操作，预防风险等方面都有问题通过分析和判断提出对策和建议。

近年来，青岛法院以促进房地产争议审判的专业化为起点，旨在为经济发展和确保人们的生计服务，并不断提高房地产试验系统和试验能力的现代化水平。专注于专业试验并提高司法担保功能。根据案件的困难和特征，“实施了传统和简单的形式和特殊项目的转移。简单的案件具有清晰的案件事实，速度和义务之间的权利和义务之间的明确关系将由快速审判团队听到复杂的案件将由精致的试验团队适应案件条件，并提高审判水平。案件，构成先例或调解计划，扮演示威案件的主要作用，并通过多元化的争议解决机制来推动案件的有效解决。就重大事件和定期联系，及时与住房和建筑部有关提高工作效率的一般事项的定期联系；及时就案件审判期间遇到的热门问题提出司法建议；遵守前线服务，进行法律宣传，制定规范建议并发布典型案件，为促进房地产企业和购房者的标准化运营提供法律指导，以更好地保护其合法权利和利益。

青岛中级人民法院从过去四年中审判的商业住房销售合同纠纷中选择了10个典型案件，涵盖了有关商业住房销售合同有效性的争议，关于合同绩效的纠纷以及关于合同终止的争议。影响合同有效性的因素，例如销售许可证证书，合同和约会合同之间的差额，影响确定合同内容（例如销售广告和促销材料）的因素，履行主要合同义务例如付款和交付，终止合同的条件以及确定违反合同责任等。核心问题是为司法判决的标准化和指导作用提供全面发挥，指导房地产开发公司运营老实说，根据法律，指导购房者提高对风险预防的认识，并指导整个城市的法院进一步提高了商业住房购买和销售的听证合同纠纷水平，同样保护企业和消费者的合法权利和利益，建立公平，透明和可预测的法律业务环境，并更好地服务并确保整体经济和社会发展。

在下一步中，青岛法院将继续牢固建立“为人民服务的整体局势和正义”，充分发挥司法职能的作用，在多个维度上扩大司法服务渠道，不断提高司法服务渠道，不断提高对房地产纠纷案件的审判，并保护房地产行业的高质量发展。为人们建立一个稳固的司法障碍，使人们在和平与满足方面生活和工作，并通过高质量和有效的司法服务来促进商业环境的持续优化。

附件：典型案例1开发人员未获得商业住房预售许可证证书，导致预售合同无效。

【基本案例】

卖方是的一家房地产开发公司，于2022年3月1日签署了一份商业住房预售合同，并同意，在青岛的一家房地产开发公司将在青岛地区开发的房屋前往Li ，房屋是在2022年12月3日之前交付的。在房屋交货6个月后，李穆穆可以终止合同。双方还就罚款条款制定了相关协议。 2023年8月，该案所涉及的众议院尚未通过完成认可。 Li 提起了诉讼，并要求终止合同和支付违约损害赔偿，理由是的一家房地产开发公司尚未按照商定的商定交付众议院。

[法院判决]

在听证合同纠纷案件的过程中，人民法院必须审查合同中是否有无效的情况，请注意无效与可撤销，无效，无效且未决合同有效性之间的差异，准确确认合同，并基于合同在不同情况下的有效性，应与当事方的诉讼请求结合确定相应的民事责任。在这种情况下，涉及的众议院到目前为止尚未获得商业住房预售证书，也没有通过完成认可。根据“对最高人民法院在商业住房销售合同纠纷中适用法律有关的几个问题的解释第2条，与买方签署的销售前合同应无效，如果未获得商业住房预售许可证证书。 Li 提起诉讼以终止合同。由于合同的终止是基于有效性的，因此不能支持诉讼，但是法院将根据其授权处理合同无效的后果。

【法官的评论】

商业住房预售许可证证书是人民政府房地产行政部门的批准文件，允许房地产开发公司出售商业住房。根据“中华人民共和国城市房地产管理法”的相关规定，“城市房地产开发，运营和管理法规”以及其他法律和法规，获得的先决条件包括是否获得土地使用正确的证书，建筑项目计划许可证以及对开发和建筑基金比例等的投资，尤其是建筑项目计划许可证，直接确定建筑物的合法性。 “对最高人民法院在商业住房销售合同纠纷中适用法律的几个问题的解释”规定，是否获得了商业住房证书，是否获得了商业住房预售证书会影响商业住房预售合同的有效性。但是，司法解释规定：“如果在起诉之前获得商业住房预售证书，则可以确定有效。”也就是说，它可以弥补有效性。

同时，应在实践中注意到一种情况，也就是说，司法解释中规定的无效情况仅限于“预售合同”。如果商业住房项目具有建筑项目计划许可，则建筑物本身是合法的，并且已完成，已接受甚至交付供使用，则房屋已从预售变为当前出售，而无效的前提已经基本上是纠正。

案例2有关各方仍应承担违反合同的责任

【基本案例】

2023年2月，赵与一家房地产公司签署了“商业住房订阅协议”，该公司同意Wang将购买由房地产公司开发的商业住房单位。它还同意双方将签署正式的商业住房销售合同，并同意将违反任命。违反合同应承担的合同责任。合同签署后，赵拒绝由于住房价格问题而签订与青岛房地产公司的合同。房地产公司起诉法院，并要求与赵签署的“商业住房订阅协议”，并要求赵承担违反合同的责任。

[法院判决]

《中华人民共和国民法典》第495条规定，当事方同意在未来的一定时期内签订合同构成任命合同，当事方同意签订合同。如果一方未能履行任命合同规定的合同义务，则另一方可以要求其承担违反任命合同的责任。 Zhao签署的“商业住房订阅”和20023年2月的房地产公司规定，双方将在将来的一定时期内签署商业住房销售合同，这符合符合的法律特征约会合同。预订合同是一份独立合同，所有当事方应按照预订合同的规定履行其义务，否则他们应承担违反合同的责任。现在，Zhao显然拒绝继续与房地产公司签署商业住房销售合同，该公司构成违反合同。青岛房地产公司要求终止与赵签署的“商业住房订阅协议”，并要求另一方承担违反合同责任，这符合事实和法律。支持。

【法官的评论】

预订合同是指一种合同形式，该合同规定该合同将来在一定时间段内结束。在商业住房销售领域，卖方和买家经常在签署正式的商业住房销售合同之前签署订阅文件，订单文件等。 《民法典》就明确规定了违反违反任命合同违反合同的合同责任的规定。无论是购房者还是开发商，他们都应该对此有清晰的了解，并在决定是否签署任命合同以避免可能的法律风险时要谨慎。

案例3：尽管合同中未包括商业住房销售广告和促销材料，但它们被认为是要约

【基本案例】

一家青岛房地产公司分发广告，促销颜色页面说，社区底层的房屋已开发和建造，伴随着温泉。经过调查，该楼层的房屋价格比其他楼层高约2,000元。后来，陈在2021年与该物业公司签署了一份商业住房销售合同，并在社区中的地面上购买了一家地板房屋。当房子于2022年送货时，他发现房屋中没有温泉，因此他起诉了房地产公司，并要求退还房屋的一部分。要求公司补偿其相关损失。该物业公司认为，其销售广告是由一家非党派委托生产的，最终说的销售颜色页面说，实际房屋应受到实物交付的约束，因此它没有义务用温泉入口。

[法院判决]

卖方在商业住房促销色彩页面上清楚地说，他出售的社区的一楼伴随着温泉。房屋在这层的价格比其他楼层高2,000元。卖方在商业住房促销颜色页面上对房屋支持设施的承诺和解释是明确的，并且对商业住房销售合同的结论和确定房价的确定产生了重大影响。根据“对最高人民法院在商业住房销售合同纠纷审判中适用法律的几个问题的解释第3条”，应将此宣传内容视为要约。尽管承诺和解释不包括在商业住房销售合同中，但也应将其视为合同。内容：买方与他签订合同的行为应被视为对要约的承诺。卖方应按照合同的规定履行其义务。

【法官的评论】

“对最高人民法院在商业住房销售合同中适用法律的几个问题的解释”第3条规定，商业住房的销售广告和促销材料是邀请的邀请以及商业住房开发计划范围内的相关设施，如果详细确定了解释和承诺，并对商业住房销售合同的结论产生重大影响，并确定房屋价格，它构成要约。即使商业住房销售合同中未包括声明和承诺，也应是合同的内容。如果当事方违反，他们应承担违反合同的责任。

确定正确的保护排名，以防万一

【基本案例】

买方李·穆莫（Li ）和一家房地产开发公司于2020年9月1日签署了一份商业住房销售合同，以购买该公司在该公司开发的社区中购买房屋，并同意在2021年2月之前送货。众议院满足交货条件后，该公司与Wang 签署了一份商业住房销售合同，并实际上交付了房屋，但物业权登记尚未完成。 Li 提起诉讼，首先，他要求确认房地产开发公司和Wang 签署的房屋销售合同无效，其次，他要求一家房地产开发公司与他签署的房屋销售合同，并运送涉及的房子。在审判期间，Wang 还要求履行他和开发商签署的合同。

[法院判决]

房地产开发公司卖方签署的商业住房销售合同和Li 是双方的真正意图。它不违反法律和法规的强制性规定，并且是合法和有效的。双方应根据合同完全履行其合同义务。但是，一家卖方的房地产开发公司与Wang 签署了一份商业住房销售合同，并将涉及的房屋交付给Wang 。没有证据表明卖方和王穆莫签署的合同无效。因此，李关于合同无效，基础不足，他将不支持该合同。当案件涉及的两个商业住房销售合同有效时，应执行哪个合同的问题。因为一家房地产开发公司将房屋移交给王，所以王和公司签署的合同已得到深刻的实现，因此应确定王的权利保护排名比李的权利更好，因此李的要求是开发商的交付要求不支持所涉及的房屋。

【法官的评论】

“第八届国家法院民事和商业审判工作会议（民事部分）”第15条规定：在就出售房屋的争议上遇到争议时，如果有几个合同有效，而买方需要履行合同通常基于现有的一居室市场。确定正确的保护排名，以处理房屋所有权变更注册，合法拥有房屋，合同绩效以及确定销售合同的顺序。但是东莞东坑律师，恶意处理注册的买家不能优先考虑已经在合法拥有房屋的买家。销售合同的建立时间应按照主管当局的申请时间确定，合同中所述的签署时间和其他证据。在审判实践中，对于单居室出售，应根据合同履行的证据（例如注册，拥有，合同签署时间和付款）确定多个销售合同的正确保护令。对于无法履行合同的买家，他们可以通过终止销售合同并使开发商违反合同的责任来获得补救措施。在上述情况下，LI不支持运送房屋的请求。他可以单独提起诉讼，以终止与开发商签署的房屋购买和销售合同，并持有负责违反合同的另一方。

案例5：收到书面交货通知后，买方拒绝在没有合法理由的情况下接受房屋。开发商履行了他运送房屋的义务。

【基本案例】

李和一家开发公司于2022年3月12日签署了一份商业住房销售合同，购买了位于青岛地区的一所房屋。双方同意于2023年10月22日送出涉及该案的房屋。开发商以书面形式通知了李穆莫，以检查和接受交货条件时，提前10天就接受了房屋，并同意了Li 的邮寄地址和联系电话。 2023年8月27日，接受了涉及项目的完成，并于2023年9月30日完成了接受申请，满足合同规定的交货条件。 2023年10月1日，开发人员根据合同中商定的地址和联系电话向Li 邮寄了书面“接受建筑物的通知”，并通知Li 在10月22日进行检查并收集房屋。邮件收据显示拒绝。社区中涉及的物业经理根据合同中商定的电话号码（手机号码）添加了Li 的微信，并希望再次通知Li ，以通过微信通信进行检查和接受现场，但多次补充但没有得到。经过。 10月22日，Li 没有到达现场。在审判期间，李·穆莫（Li ）辩称，他尚未收到开发商邮寄的房屋接受通知，而物业经理的微信申请，他没有收到。

[法院判决]

双方同意购买合同中交付房屋交货通知的时间和方法。开发人员根据合同中商定的时间和方法将“接收通知”邮寄给Li 。如果李·穆莫（Li ）没有在接下来的通知中到达，则物业经理试图通过微信通信再次通知李穆莫（Li ），并根据诚实和可信赖的原则完全履行了他的合同义务。 Li 拒绝没有合法的理由接受它，应该认为开发商履行了房屋交付义务。交货时间是2023年10月22日。

【法官的评论】

确定商业住房的交付时间与开发商是否负责逾期交付和确定逾期交付期。如果购房者在收到开发商的书面交货通知后拒绝在没有合法理由的情况下接受房屋，则应认为开发商已履行房屋交付义务。一般而言，除非房屋严重影响正常生活或存在严重的质量问题（质量缺陷，否则保修范围未涵盖的质量缺陷，否则购房者不能拒绝接受房屋。

关于通知房屋交付的方法，当开发商和购房者签署“商业住房销售合同”时，他们应就通知房屋交付的方法达成共识，并保留地址，电子邮件地址，移动电话号码等，用于邮寄合同以避免争议。如果合同未规定通知方法，则开发人员应耗尽各种通知所有者收集建筑物的方式，例如邮寄“收到的建筑通知”，电话通知，短信通知，微信通知等。时间，请注意加强证据保留和保存的认识。

案例6：房屋中的质量缺陷不一定满足终止合同的条件。

【基本案例】

买方Sang 和一家房地产公司于2023年10月8日签署了一份商业住房销售合同，以购买由该城市社区中房地产公司开发的房屋。这家房地产公司于2023年3月向买家发出交换通知。在交换期间，Sang 指出，所涉及的房屋浴室中的某些墙壁被脱落，窗户密封不高，房子和房子很差被拒绝接受。房地产公司的交付人员建议，这属于同意的属性属于维护范围，唱歌穆莫表达了他的分歧，并要求终止合同。双方辩称，唱歌起诉法院，要求终止合同以及对房地产公司违反合同的责任追求责任。

[法院判决]

在这种情况下，争议的重点是案件所涉及的众议院的质量问题是否符合双方之间终止合同的条件。首先，该案所涉及的房屋已完成并接受，并正式满足双方合同中商定的交货条件。其次，参与此案的房屋存在质量问题，例如浴室的一部分墙壁和窗户密封不良。它属于两方之间合同中商定的保修范围，尚未满足开发商对合同基本违反合同的合同终止条件。因此，判决拒绝了Sang 的诉讼。

【法官的评论】

有缺陷的绩效是指债务人执行但其绩效缺陷的情况，即绩效不符合法定条件或商定条件，从而降低了绩效的价值或实用性。对合同的基本违反是指合同违反合同协议的一方，导致无法实现合同的目的。在有关商业住房销售合同的争议中，合同的双方经常同意哪些质量问题属于违反合同的基本类别，从而导致合同终止，哪些缺陷属于保修范围。合同当事方应按照诚实和可信赖的原则执行。实际上，一些购房者忽略了合同中规定的质量保修范围，并且通常要求终止合同的理由，理由是房屋中存在质量问题，因此无法支持他们的请求。

案例7：截止日期后，您应该承担违反合同的责任

【基本案例】

一家山东房地产公司与刘签署了一份商业住房预售合同，规定，如果买方在商业住房交付之日起的360个工作日内未能在商业住房的房地产证书申请，则买方将是买家。从处理房屋所有权的日期到实际处理日期，卖方应每天向买方支付一万千万总价格的违约损失。 Liu 是基于逾期处理的理由提起诉讼，并要求房地产公司为逾期申请付费。一家山东房地产公司表示，抵押是为案件中涉及的财产建立的，并且花了一定时间来删除抵押贷款。无意不申请证书，也不应承担违反合同的责任。

[法院判决]

在一家山东房地产公司将房子卖给了刘之后，它在房屋上设定了抵押，没有证据证明刘知道或同意。尽管该案涉及的财产的抵押贷款已在积极偿还后终止，但该案涉及的房屋在合同中商定的当时尚未处理房屋所有权证书，这主要归因于山东房地产公司。因此，应支持刘mou声称的房屋房地产财产的逾期处理。

【法官的评论】

双方签署了一项合同，该合同是，山东的房地产公司应在交付房屋后的360个工作日内申请买方房地产所有权证书。截止日期后，将房地产开发公司违反合同违反合同的责任的原则是故障责任的原则。除非未申请证书的原因是购房者造成的，否则假定截止日期后违反证书的合同的责任。在这种情况下，一家山东房地产公司没有证据证明它是由刘造成的，因此他不能免于责任，并且仍然应承担违反合同的责任。房地产开发公司应提高其法律意识，建立合同精神，并严格根据合同履行其义务。

案例8：付款后向开发人员付款，您应承担违反合同的责任

【基本案例】

2022年2月，Wang与在青岛的一家开发公司签署了一份“商业住房销售合同”，规定Wang将以280万元人民币的价格购买涉及该案的商业住房。王将在2022年3月28日之前支付100万元的首付，而其他人则通过在2022年5月28日之前通过银行抵押贷款支付了这笔钱。如果他由于自己的原因未能获得银行贷款从抵押银行的书面通知到达之日起，王的金额少于适用的金额，应为30。以现金或其他方式支付付款，否则您应承担违反合同的责任。后来，由于王的原因，他未能通过银行抵押贷款批准，王拒绝以其他方式支付剩余的购买价格和违约损失。青岛的一家开发公司起诉法院。

[法院判决]

Wang签署的“商业住房销售合同”和的一家开发公司是合法和有效的，对双方都具有法律约束力。上述合同规定，如果由于买方的原因无法处理抵押贷款或贷款金额小于申请金额，则买方应在合同的约定期限内以其他方式付款。本协议不包含任何情况下，购房权受到合理限制或增加购房者的责任。王的购房者应按照合同履行其付款义务。因此，Wang被命令向的一家开发公司支付剩余的购买付款，并承担违反合同的相应责任。

【法官的评论】

支付购买价格是买方的主要合同义务。双方之间的合同规定，如果购买者不能申请银行抵押贷款，或者由于购买者自己的原因，贷款金额少于申请金额，则购买者应以其他方式向开发商支付购买价格。该协议是合法和有效的。如果购买者违反该协议，应承担违反合同的责任。提醒购房者，选择购买抵押贷款的费用时，他们应该完全了解贷款政策和信贷状况，并完全评估自己的财务状况，以避免由于自己的原因申请银行抵押贷款并且无法以其他方式付款。剩余的购买付款处于默认情况下，并造成其自身损失。

案件九合同中规定的延迟交付的违约损害可以自行决定调整

【基本案例】

一家山东房地产公司与Yan签署了一份商业住房预售合同，同意房屋的逾期交付将超过90天，并且销售损失的损害赔偿将为每天每天每天0.15美元。后来，山东的一家房地产公司通过了截止日期，Yan向合同提起诉讼，并同意违约损失太低，要求根据每天一万日的标准计算违规损失住房付款。

[法院判决]

在首先审判之后，法院裁定合同中商定的销售损失付款标准明显低于国家银行间资助中心在同一时期宣布的贷款市场报价率，这是不公平的东坑镇律师，因此根据根据法律，付费房屋作为标准，每天数万美元。三分之一标准计算违规损失。一家山东房地产公司呼吁按照合同中商定的标准缴纳违约损失。审判后，第二例法院裁定，案件涉及合同中规定的罚款标准不仅显着低于同期国家银行间资助中心宣布的贷款市场报价率，而且远低于该年份 - 涉及房屋周围房屋的租金收入。第一案法院根据案件调整了违反合同的行为。没有用于黄金计算的不当标准，并且判决得到了维持。

【法官的评论】

“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中适用法律的几个问题的解释第12条”规定：“如果当事方要求减少协议的违约损失，以至于商定的违约损失过高，则标准应基于因违约损失的30％的损害，如果当事方要求增加，则应减少30％的损失；商定的违约损失低于造成的损失，应根据违反合同造成的损失确定损坏的金额。商业住房销售合同未规定违约损失金额或损失计算方法的补偿金额：违约损失的金额或损失的赔偿金额可以通过参考来确定以下标准：如果付款逾期，则应根据无偿购买付款的总金额和中国人民银行规定的标准计算计算金融机构过期贷款利息。如果截止日期后交付房屋，则将根据相关主管当局在延迟交货和使用房屋期间宣布的同一地区的类似房屋的租金标准确定，或者由合格的房地产进行评估评估机构。”

因此，尽管当事方应按照合同协议履行其义务，但如果当事方同意的违约损害赔偿太高或太低，则显然，根据合同协议的绩效是不公平的。法院可以酌情提及当事方的实际损失，并调整违规损失的计算标准，以参考当事方的实际损失等相关的全面考虑，并调整违规损失计算标准。 。

与第十套案件的商业住房销售合同（包括装饰）不能被视为未完成住房销售和装饰的两份合同的简单叠加。

【基本案例】

一家山东房地产公司与Qu 签订了商业住房预售合同。合同规定，商业住房的单位价格（不包括房屋装饰）为每平方米5,150元，总价（不包括房屋装饰）为465,200元。装饰价格为每平方米1,700元人民币，总装饰价格为153,561元。合同签署后，由于翻新和升级，Qu 实际上在购买中总共支付了663,926元。在房屋交货日期的截止日期之后，山东房地产公司未能按计划运送房屋。 2021年2月24日，双方将通过众议院移交程序。 2021年7月15日，涉及的房屋已完成并接受。 Qu 声称该案所涉及的房屋中存在质量问题，后来起诉山东房地产公司，要求一家山东房地产公司向Qu 支付41,495.38元的罚款（基于663,926 Yuan，作为基础，基于基础，基于基础， on the day from May 1, 2020 The one-tenth of the will be on 15, 2022), and will be to this until the date of of the house.

[Court ]

After trial, the first court held that a real pay a for of the house, and based on Qu 's , it the for of the house and the for of a . the trial, a that Qu paid 45,165 yuan for and , not the house price, but the cost of some . A a for him, not the house price . Some of the funds not be in the of the price. After trial, the court held that the total price of a house two parts: the price of a rough house and the price of the , the sales be into two : the sales of a rough house and the . When it is sold to the world, the house will be The total price must the 's . The value in the is that the such as and , value laws, , etc. in the , and is on the basis of and equal the two , and is not The of and ??for each in house not be , so the first- is .

【Judge's 】

The of home to is to in and avoid the of . and are also the that home will take into when a house. will also their when . , etc. , a or pre-sale be as a of the two of the house sale and the , and the price paid by the home buyer be as the price.

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