深入解读夫妻离婚时共有房产分割的法律依据

东莞东坑镇律获悉

1. 简介

当今社会，随着离婚率的不断上升，共有房产的分割成为离婚案件中的重点问题。根据国家统计局公布的最新数据，近10年来，我国离婚率一直呈上升趋势。房产作为夫妻重要的共同财产之一，在离婚财产分割中占有极其重要的地位。根据中国婚姻家庭研究会的调查报告，房产分割是离婚诉讼增多的主要原因之一[1]。这主要是因为房产价值高，牵涉到情感、家庭稳定性等诸多因素，其分割的复杂性远远大于其他类型财产。

鉴于此，本文旨在对夫妻离婚时共有房产分割的法理基础、实务操作、难点及解决途径进行深入分析与探讨，详细阐释房产分割的原则、程序、可能出现的纠纷，同时通过具体案例的分析，提供实践指导与建议。

二、法律背景

目前，我国对夫妻共同财产的分割主要由民法典规定。民法典明确规定了夫妻共同财产的范围，包括婚姻期间所得的财产，并确立了夫妻对共同财产享有平等的权利。根据民法典的相关规定，除非夫妻双方另有书面协议，否则离婚时应当平等分割共同财产。此外，最高人民法院发布的《关于适用<中华人民共和国婚姻家庭法>若干问题的解释（一）》等相关司法解释，对实际操作提供了更为具体的指导，包括共同财产的认定、分割方法以及具体情形下的处理原则等。

虽然《民法典》为全国提供了统一的法律框架，但中国不同地区的法院在处理夫妻财产分割问题时可能会有不同的做法。例如，有些地区法院可能会考虑财产来源、双方对家庭的贡献、是否有过错等因素，在均等分割的基础上作出适当调整。此外，一些地方性法规或司法实践也可能对财产分割的程序和方式作出规定。这些差异需要当事人在实际操作中特别注意。

法律研究与实务操作表明，夫妻共同财产分割的公平合理性是法律实践中的重点与难点。学者与实务界普遍认为，除法律规定的财产均分原则外，还应考虑财产来源、双方实际贡献、婚姻存续期间家务劳动价值等因素，才能实现真正的公平。接下来，笔者将列举夫妻离婚时涉及财产分割的多种常见情形。

3. 离婚财产分割的常见情况

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1.【婚前买房】

情况一：一方在婚前支付了全款购买房屋

（1）以自己名义注册

判断要点：属于婚前个人财产，夫妻离婚时无需分割

（2）以双方名义登记

判断要点：如果双方没有特别约定，且该房屋由一方全额付款，且登记在双方名下，一般视为赠与被加名一方，视为夫妻共同财产。但在实际处理中，会考虑双方对房屋的投资和贡献比例进行分割。

（3）以对方名义登记

判断要点：若双方签订了书面的房地产赠与协议，或房地产登记方有证据证明出资人明确表示该房屋归登记方个人所有，则离婚时该房地产所有份额归登记方个人所有。若双方未签订书面的房地产赠与协议，或房地产登记方无证据证明出资人明确表示该房屋归登记方个人所有，则该房地产将认定为夫妻共同财产。

情形二：一方婚前支付首付，婚后共同偿还房贷

（1）以自己的名字注册

判定要点：一般来说，房屋认定为登记人个人财产，但婚后共同偿还贷款的部分以及房屋增值相应部分应认定为夫妻共同财产。法院可以判决房屋归登记人所有，但需结合房屋贷款偿还款以及房产增值相应部分对另一方进行赔偿。

依据《最高人民法院关于适用《婚姻家庭法》的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方在婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付并获得银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，房产登记在首付支付人名下的，离婚时，该房产由双方协议处理。

依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该房地产归登记财产一方所有，尚未清偿的借款视为登记财产一方的个人债务。婚后双方为偿还借款所支付的金额以及相应的财产增值部分，离婚时，应当依照《民法典》第1087条第一款规定的原则，由登记财产一方补偿给另一方[2]。

（2）以双方名义登记

判断要点：如果离婚时涉案房屋为夫妻一方婚前以首付方式购买，但登记在夫妻双方名下，婚后夫妻共同偿还贷款，则该房屋一般认定为夫妻共同所有。实践中，离婚分割财产时，出资方可能被认定获得较大份额。

（3）以对方名义登记

判断要点：如果离婚案中涉案的房屋为一方在婚前以首付方式购买，并登记在另一方即非出资方名下，夫妻婚后共同偿还贷款的，若出资方有证据证明双方购买该房屋是为了结婚或者长期共同居住，那么原则上该房屋应认定为夫妻共同财产，除非非出资方即房屋登记方能证明该房屋是赠与的。

场景三：婚前双方共同出资。实践中，一般有两种场景：一是双方各付一部分房子首付款到房地产开发商指定的银行账户。二是一方把钱付给签合同的一方，签合同的一方再把首付款付给房地产开发商。

（1）以一方当事人名义登记

判断要点：这种情况一般有三种观点：第一种可能构成借贷关系，第二种可能构成赠与关系，第三种可能构成对房子的共同投资，这也是大多数离婚案件中的情况。

前两种观点下，即使未登记一方能证明自己进行了投资，也不能主张就该房屋建立了共同所有权关系。根据《深圳市中级人民法院婚姻家庭纠纷案件审理指南（2014年修订）》第25条规定，夫妻一方在婚前购买房产并登记在自己名下，另一方主张其在购买该房产时也进行了投资，且婚前购买该房产的目的是为了婚后共同生活，如果没有充分证据证明相关资金属于借款或者其他性质的赠与，人民法院应当按照双方各自的投资比例认定该房产为双方共同所有[3]。

第三种观点是，法院审理过程中，普遍认为，如果夫妻以“婚姻”为目的购买该房产，该房产应为夫妻共同所有。但对于该房产是按份共有还是共同所有，不同的法院有不同的看法。根据《深圳市中级人民法院婚姻家庭纠纷案件审理指南（2014年修订）》第十九条规定，如果夫妻关系存续期间共同投资购买的房产，且该房产产权登记在一方或者双方名下，夫妻关系终止后，夫妻请求分割上述财产时，人民法院应当根据照顾妇女、子女权益的原则，结合相关房产的产权登记情况和双方实际投入情况，予以妥善分割[4]。

（2）以双方名义登记

判决要点：该房屋为婚前夫妻双方出资购买的，登记在夫妻双方名下，属于夫妻共同财产。

情况 4：一方父母在婚前全额支付了购房款

（1）登记在自己子女名下

判决要点：财产为登记人个人所有，但父母明确表示是赠与夫妻双方的除外，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购买房产出资的，该出资应当认定为对其亲生子女的赠与，但父母明确表示是赠与双方的除外。

当事人结婚后，其父母出资为双方购买房产的，按照协议办理；没有协议或者协议不明确的，依照民法第1062条第1款第4项的规定办理[5]。

（2）以双方名义或者对方子女名义登记

判断要点：参照前者，可以推定“父母有将该财产赠与双方的意思表示”，应认定该财产为夫妻共同财产。

情况五：父母一方在婚前支付首付，夫妻双方共同偿还贷款

（1）登记在自己子女名下

判断要点：一般认为，涉案房产属于登记人个人财产，父母婚前支付的还贷部分是给子女的赠与，但婚后另一方可以获得双方支付的还贷款项以及相应的房产增值部分。

（2）以双方名义或者对方子女名义登记

判断要点：可以推定“父母有将该财产赠与双方的意思表示”，应认定为共同共有。

情况六：父母双方在婚前均全额供款

以一方或双方名义登记

判断要点：本案中，可以推定“父母有意将财产赠予双方”，因此争议财产一般认为归夫妻共同所有。相关证据可参见《民法典》第1062条；??《民法典》第308条

情况七：父母双方婚前已付首付，夫妻共同还贷

以一方或双方名义登记

判断要点：父母双方婚前出资的部分应当视为对子女的赠与，涉案财产在离婚时应当认定为夫妻共同财产。本案中，由于涉及父母婚前对子女的赠与以及婚后夫妻共同偿还贷款的问题，法院在离婚分割房屋份额时，可以考虑父母婚前出资的比例。

2. 婚后买房

情形八：一方用婚前财产全部购买的房屋

（1）以自己的名字注册

判断要点：属于婚前个人财产，夫妻离婚时无需分割

（2）以双方或对方名义登记

判断要点：无论该房产登记在夫妻一方还是双方名下，均视为夫妻共同财产。上海市第二中级人民法院熊燕法官在《涉及房屋分割的离婚纠纷判断要点》一文中第9个问题中指出，夫妻一方在婚后将其婚前个人财产卖掉，以售出的价格作为主要购置房产的资金，以购置新房产为主要出资方式，除少数夫妻一方婚前个人财产完全足以购买新房产，且新房产仍登记在夫妻一方名下的情况外（此处还需注意，置换房产的资金流向不应与婚后共同财产相混淆），夫妻婚后所购房产，无论登记在夫妻一方名下还是双方名下，一般均视为夫妻共同财产[6]。

情景九：夫妻婚后共同投资

（1）以一方或者双方名义登记

判断要点：夫妻婚后以共同出资购买的房产，无论登记为夫妻双方财产还是一方财产，均属于夫妻共同财产。房产登记中有子女的，为夫妻及其子女共同所有。户籍登记中没有约定共同所有比例的，应当认定为夫妻共同所有。[7]

（2）财产登记在未成年子女名下或者只登记在未成年子女名下

判断要点：夫妻共同出资购买房产后，房产登记包括未成年子女名下或只登记在未成年子女名下，但这并不意味着房屋的实际所有权人是未成年子女，而应该考虑夫妻购买房产时的真实意思。因此，除非有相反证据，通常该房产仍被视为夫妻与未成年子女的共同财产[8]。如果夫妻一方主张，且有证据证明夫妻购买房产并非出于为子女购买的真实意思，则该房产被视为共同财产。

情景十：一方父母婚后全额出资购买房产

（1）登记在自己子女名下

判断要点：除父母明确表示赠与双方共有的情形外，一般认定为子女的个人财产。根据《最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第29条规定，父母为子女购买房产的投入，其规定如下：“当事人结婚前，父母为双方共同购买房产的，该项投入应当认定为对子女的赠与，但父母明确表示赠与双方共有的情形除外[9]”。

（2）登记在双方或对方子女名下

判断要点：需要考虑投资人父母的真实意图，如果父母没有明确说明赠与的是一方，一般视为赠与双方，房屋产权归夫妻共同所有。当然，由于另一方没有出资，离婚分割时得到的会少一些。

情景十一：婚后，父母一方支付首付，夫妻双方共同偿还贷款

（1）以自己的名字注册

判断要点：房屋一般应当认定为夫妻共同财产。根据北京高级人民法院《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见（2016）》第27条规定：“一方父母婚后为子女购买的房产，首付款登记在投资人子女名下，余额由夫妻共同偿还的，不属于婚姻法司法解释（三）第七条第一款的规定。”该房产应当认定为夫妻共同财产，离婚时应当综合考虑投资来源、装修情况等因素公平分割[10]。

（2）登记在双方或对方子女名下

判断要点：若没有其他约定，则视为父母对夫妻的赠与，且由夫妻共同偿还房贷，因此一般认定为夫妻共同财产，应当予以分割。

情况十二：父母双方婚后均全额供款

判断要点：无论财产登记在自己子女名下，还是父母双方或对方子女名下，如果父母没有明确表示赠与一方的，一般会认定为夫妻共同财产[11]。

情景十三：婚后，双方父母各付首付，夫妻双方共同偿还贷款

判决要点：无论房屋登记在一方亲生子女名下，还是登记在双方或对方子女名下，基于中国家庭的传统伦理特点，如果父母双方没有明确表示将房屋赠与一方的真实意思表示的，一般认定该房屋为夫妻共同所有。

四、预防和规划建议

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预防和规划是减少离婚时财产分割纠纷的有效手段。为了减少此类纠纷的发生，您可以考虑以下解决方案：

1.预防财产分割纠纷的建议：

（1）婚前协议：夫妻双方可以在结婚前签订婚前协议，明确各自的财产权，包括财产的归属、财产管理方式等。根据《民法典》相关规定，夫妻双方可以自由约定婚姻期间所得的财产以及婚前财产的归属[12]。

（2）财产公证：对于房产等重要财产，可以通过公证确认其权属，可增强法律效力，避免日后产生产权纠纷。

（3）明确贷款责任：如该房产涉及抵押贷款，夫妻双方应明确贷款责任的分配，避免因贷款问题引起财产分割纠纷。

2.婚姻期间的财产规划：

（1）共同财产管理：夫妻双方应建立共同管理家庭财产的机制，包括不动产、储蓄、投资等，确保双方清楚了解家庭财务状况，避免离婚时还要想方设法找回对方的财产信息。

（2）财产登记：婚后购买的不动产，应按照双方共同意愿进行登记，以明确产权比例，避免因登记不清而产生纠纷。

（3）定期进行房产估价：房产的价值会随着时间而变化，定期进行房产估价及更新房产记录，可让双方了解各自房产的实际价值，避免离婚时因对房产价值的分歧而产生纠纷，拖延离婚程序。

（4）学习与沟通：夫妻双方应多学习、多沟通，增强对财产法律知识的了解，建立相互尊重、相互信任的财产关系。

结论

在离婚案件中，财产分割往往涉及复杂的财产评估、债务清偿，以及双方的实际生活需要。因此，法院在判决时会考虑多种因素，力求达到既符合法律规定，又兼顾各方实际利益的结果。这个过程不仅需要法律专业知识，也需要仔细考虑当事人的情况。

本文通过对已有法律研究和实务操作的提炼和总结，提供全面、系统的视角，帮助读者理解和应对夫妻共同财产分割的各种情形，通过合理的预防和规划，使夫妻双方在尊重彼此权利的基础上，共同找到可能出现的财产分割问题的最佳解决方案。

不过需要提醒大家的是，虽然提供了全面的共同财产分割建议，但每个家庭的具体情况都是独一无二的，因此夫妻在制定财产规划时，应考虑自身的实际情况，必要时寻求专业法律人士的帮助，以确保所采取的措施既合理又合法。

参考

[1] 中国婚姻家庭研究会. (2023). 中国婚姻家庭研究报告. 北京: 社会科学文献出版社。

[2]《最高人民法院关于适用婚姻家庭法若干问题的解释（一）》第78条。

[3]深圳市中级人民法院婚姻家庭纠纷案件审理指南（2014年修订）第25条。

[4]深圳市中级人民法院婚姻家庭纠纷案件审理指南（2014年修订）第十九条。

[5]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编有关问题的解释（一）》第二十九条。

[6]

[7]《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件若干问题的意见》第12条。

[8]上海高级法院，《民事法律适用问答》，2005年第3期（六）

[9]％3D

[10] 北京市高级人民法院《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见（2016）》

[11]

[12]《中华人民共和国民法典》。中华人民共和国国务院法制办公室。

关于作者

段志万 实习律师

北京市京师（上海）律师事务所实习律师，专注于婚姻家庭事务。

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