夫妻一方向善意第三人出售房屋后无权收回

 夫妻一方未经另一方同意将共有房屋转让给第三人，并办理了房屋过户登记手续。夫妻另一方提起诉讼，请求人民法院确认转让合同无效，并要求第三人返还房屋。而受让人主张自己不知情，应受善意取得制度的保护。这是司法实践中经常遇到的情形。

    对房屋转让行为的效力认定，涉及共同共有财产的处分制度。按照《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋为共有财产。《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。另外，《物权法》第九十七条也规定，除共有人另有约定外，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，处分共同共有物时应当经全体共同共有人同意。因此，夫妻一方在另一方不知情的情况下单独和第三人签定房屋转让合同，明显违反了前述法律的强制效力性规定。根据《合同法》第五十二条之规定，第三人与夫妻一方签订的房屋转让合同无效。

    虽然擅自转让房屋的行为应认定为无效，但不必然产生返还房屋的法律后果。因为《物权法》第一百零六条首次明确规定了不动产善意取得制度。所谓不动产善意取得，是指在一般情况下，不动产受让人如果从无处分权人处购得不动产，所有权人有权追回，但在符合法律规定的特别要件的情况下，善意受让人可以对抗所有权人而不必返还房屋。该条规定的特别要件主要包括三项：受让方受让时为善意(即受让时不知情)；以合理价格转让；已经实际办理了过户登记。不动产善意取得制度目的就是为了更好地保护交易安全及物权的公示效力。

    据此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。

    审判实践中，审理此类案件时，既要考虑共有财产的处分制度，又要兼顾不动产善意取得制度。法官一般重点审查购买人是否知情，以及购买人和处分人之间是否恶意串通。只要第三人是善意购买，对另一方追回房屋的请求一般不予支持。对擅自处分共同共有的房屋造成的损失，另一方离婚时可请求赔偿。